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愛知県春日井市にある不動産会社。不動産の購入も売却も、不動産に関する全てをお任せください。確かな知識と経験を持つ当社スタッフが安心のお取引をお約束いたします。全てはお客様の笑顔のために！
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Contents
不動産売却は「最初の準備」で結果が大きく変わります。
「今の家はいくらで売れるのだろう？」
「住み替えを考えているけれど、何から始めればいいのかわからない。」
「相続した実家を売却したいけれど、手続きが複雑そうで不安。」
このような悩みを抱えながら、不動産売却を検討し始める方は少なくありません。
不動産は人生の中でも大きな資産です。そのため、売却の進め方によって、売却価格だけでなく、売却までにかかる期間や手元に残るお金が大きく変わることがあります。
特に春日井市や名古屋市では、エリアや物件の条件によって需要が異なるため、「相場を知らずに売り出してしまう」「売却方法を十分に比較しないまま進めてしまう」といったケースでは、本来よりも条件が悪くなることもあります。
不動産売却で大切なのは、慌てて売り始めることではありません。まずは売却の流れや売却方法、それぞれの特徴を理解し、自分に合った進め方を知ることが成功への第一歩です。
この記事では、不動産売却を初めて検討する方にも分かりやすいように、売却の基本から高く売るためのポイント、費用や税金、よくある失敗例までを体系的に解説します。また、各テーマごとに詳しい関連記事も用意していく予定ですので、売却に関する知識を深めたい方にも役立つ内容となっています。
この記事でわかること
この記事では、次のような内容を順番に理解できます。
💡不動産売却を始める前に知っておきたい基礎知識
💡仲介・買取・リースバックの違いと選び方
💡売却の流れとスケジュールの目安
💡査定価格の見方と不動産会社の選び方
💡売却時にかかる費用や税金
💡少しでも高く売却するためのポイント
💡売却でよくある失敗と対策
不動産を売却する理由は人によってさまざまです。
▪️住み替えのため
▪️相続した不動産を整理したい
▪️空き家を所有し続ける負担を減らしたい
▪️転勤やライフスタイルの変化
▪️住宅ローンの見直し
▪️資産整理や老後資金の確保
理由は違っても、売却を成功させるために共通して大切なのは、「売却前の準備」です。
売却を急いでしまうと、十分な比較や検討ができず、本来の価値よりも低い価格で売却してしまうことがあります。また、税金や諸費用を把握していなかったために、「思っていたより手元に残るお金が少なかった」というケースも珍しくありません。
まずは現在の市場相場を知り、自分に合った売却方法を理解することが大切です。
■売却前に整理しておきたい5つのポイント
売却を具体的に進める前に、次の5つを整理しておくと、その後の手続きがスムーズになります。
| 確認したい項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却理由 | 住み替え・相続・資産整理など目的を明確にする |
| 希望時期 | いつまでに売却したいかを整理する |
| 住宅ローン | ローン残債や抵当権の状況を確認する |
| 名義 | 共有名義や相続登記の有無を確認する |
| 資金計画 | 住み替え費用や諸費用を把握する |
これらを事前に整理しておくことで、売却の方向性を決めやすくなり、必要な準備も進めやすくなります。
■春日井市・名古屋市で不動産を売却する際の特徴
不動産市場は全国一律ではなく、地域によって需要や価格の動きが異なります。
春日井市では、名古屋市への通勤利便性や子育て世帯からの需要が高いエリアがある一方で、駅から距離がある住宅地では販売期間が長くなるケースもあります。
名古屋市では区ごとに市場動向が異なり、マンション需要が高いエリア、戸建て需要が安定しているエリアなど、それぞれ特徴があります。
そのため、「全国平均の相場」ではなく、売却する地域の市場動向を把握することが、適正価格で売却するための重要なポイントです。
不動産売却と聞くと、「不動産会社に依頼して買主を探してもらう」というイメージを持つ方が多いかもしれません。
しかし、実際には売却方法は一つではありません。
売却価格を重視するのか、スピードを優先するのか、それとも売却後も住み続けたいのかによって、適した方法は変わります。
代表的な方法は次の3つです。
■仲介
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼し、市場で買主を探す方法です。
もっとも一般的な売却方法であり、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
このような方に向いています。
（関連記事：「仲介とは？メリット・デメリット」 公開予定）
■買取
買取とは、不動産会社が直接購入する売却方法です。
販売活動を行わないため、短期間で現金化できることが特徴です。
このような方に向いています。
（関連記事：「不動産買取とは？」 公開予定）
■リースバック
リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸として住み続ける方法です。
近年は老後資金の確保や住宅ローンの見直しなどを目的に利用されるケースも増えています。
このような方に向いています。
（関連記事：「リースバックとは？」 公開予定）
■売却方法を選ぶときに大切なこと
不動産売却では、「どの売却方法が一番良い」という正解はありません。
例えば、
というように、売却する目的や状況によって適した方法は異なります。
そのため、価格だけで判断するのではなく、
も含めて総合的に考えることが大切です。
自分の状況に合った売却方法を選ぶことが、納得できる不動産売却につながります。
不動産売却を考え始めたものの、「何から始めればよいのか分からない」「査定を依頼した後はどのように進むのだろう」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
不動産売却では、査定を受けてすぐに売買契約を結ぶわけではありません。売却の準備から査定、不動産会社との媒介契約、販売活動、売買契約、引渡しまで、いくつかの段階を順番に進めていきます。
物件の種類や市場の状況によって異なりますが、売却を始めてから引渡しまでにかかる期間は、一般的に3～6か月程度がひとつの目安です。ただし、住み替えや相続登記、境界確認、建物の解体などが必要な場合は、さらに時間がかかることもあります。
まずは、不動産売却の全体像を確認しておきましょう。
■STEP1 売却の目的と希望条件を整理する
最初に、なぜ不動産を売却するのか、いつまでに売却したいのかを整理します。
不動産を売却する理由には、次のようなものがあります。
売却理由によって、適した売却方法や優先すべき条件は異なります。
例えば、住み替えでは新居の購入時期との調整が必要です。相続した不動産では、売却前に相続登記や遺産分割協議が必要になる場合があります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるかも確認しなければなりません。
売却を始める前に、少なくとも次の内容を整理しておきましょう。
すべてを明確に決める必要はありませんが、優先順位を整理しておくと、その後の判断がしやすくなります。
■STEP2 不動産会社へ査定を依頼する
希望条件を整理したら、不動産会社へ査定を依頼します。
査定とは、土地や建物、マンションが現在の市場でどの程度の価格で売れそうかを、不動産会社が調査することです。
査定では、主に次のような情報が確認されます。
査定価格は、売却を検討するための重要な判断材料です。ただし、査定価格は不動産会社が買い取る金額でも、必ずその価格で売れることを保証するものでもありません。
査定価格の金額だけを見るのではなく、どのような根拠で算出されたのかを確認することが大切です。
■STEP3 売却を依頼する不動産会社を選ぶ
査定結果や説明内容を比較し、売却を依頼する不動産会社を選びます。
不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さだけで判断しないようにしましょう。
相場より大幅に高い査定価格を提示されても、その価格で購入する人が見つからなければ、売却期間が長引きます。結果として何度も値下げを行い、当初想定していた価格より低く売却することになる可能性もあります。
不動産会社を比較するときは、次の点を確認します。
春日井市や名古屋市では、同じ市内であっても、駅からの距離、学区、道路状況、周辺施設、土地の大きさなどによって購入希望者の傾向が変わります。
地域の特性を踏まえ、どのような購入希望者へ、どのような方法で物件の魅力を伝えるのかまで確認することが重要です。
■STEP4 媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主が不動産会社へ販売活動を依頼するための契約です。
媒介契約には、次の3種類があります。
契約の種類によって、複数の不動産会社へ依頼できるか、販売状況の報告をどの程度受けられるかなどが異なります。
媒介契約を結ぶ際は、契約の種類だけでなく、次の内容も確認しましょう。
内容を十分に理解しないまま契約すると、「想定していた販売活動と違う」「連絡が少なく進捗が分からない」といった不満につながることがあります。
■STEP5 売出価格を決めて販売活動を始める
媒介契約を結んだ後は、売出価格を決めて販売活動を始めます。
売出価格は、査定価格を参考にしながら、次の条件を踏まえて決定します。
できるだけ高く売りたいからといって、相場から大きく離れた価格を設定すると、購入希望者から検討対象に入れてもらえない可能性があります。
反対に、早く売ることを優先して価格を下げすぎると、本来得られたはずの売却代金を失うことになります。
売出価格は、単に高いか安いかではなく、売却期限と市場の反応を考えながら決めることが大切です。
販売活動では、一般的に次のような方法が使われます。
戸建てやマンションでは、購入希望者による内覧も行われます。室内の整理や清掃を行い、購入後の生活をイメージしやすい状態にしておくことが重要です。
■STEP6 購入申込みを受けて条件を調整する
購入希望者が物件を気に入ると、購入申込書が提出されます。
購入申込書には、一般的に次のような内容が記載されます。
購入申込みが入ったからといって、必ずその条件で売却しなければならないわけではありません。
購入希望価格が売出価格より低い場合は、価格交渉が行われることがあります。また、引渡し時期や残置物、建物の修繕などについて条件が提示される場合もあります。
価格だけでなく、契約時期、引渡し時期、住宅ローン審査の状況などを含めて総合的に判断します。
条件について合意できたら、売買契約に向けた準備を進めます。
■STEP7 重要事項の説明を受けて売買契約を結ぶ
売主と買主の条件がまとまったら、売買契約を結びます。
契約前には、宅地建物取引士が買主へ重要事項説明を行います。その後、売主と買主が売買契約書の内容を確認し、署名・押印します。
売買契約では、主に次の内容を確認します。
契約時には、買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。
一度契約を結ぶと、売主の都合だけで簡単に撤回することはできません。契約を解除する場合、手付金の倍額を返還したり、違約金が発生したりする可能性があります。
内容に不明点がある場合は、契約前に必ず確認することが大切です。
■STEP8 残代金の受領・登記・引渡しを行う
売買契約で定めた日に、残代金の決済と物件の引渡しを行います。
決済日には、一般的に次の手続きが同時に行われます。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金などを使ってローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消します。
マンションの場合は、管理規約や設備の取扱説明書、駐車場関係の書類なども買主へ引き継ぎます。
戸建てや土地では、境界確認書や測量図、建築関係書類などの引渡しが必要になる場合があります。
これらの手続きが完了すると、不動産の売却と引渡しは完了です。
ただし、売却によって利益が出た場合などは、翌年に確定申告が必要になることがあります。売却時の契約書や仲介手数料の領収書、取得時の資料などは処分せず、保管しておきましょう。
不動産売却は、売り出してすぐに完了するとは限りません。
一般的な期間の目安は次のとおりです。
| 段階 | 期間の目安 |
|---|---|
| 売却準備・査定・会社選び | 2週間～1か月程度 |
| 媒介契約・販売活動 | 1～3か月程度 |
| 申込みから売買契約 | 1～2週間程度 |
| 売買契約から引渡し | 1～2か月程度 |
| 全体 | 3～6か月程度 |
この期間はあくまで目安です。
売出価格が相場より高い場合や、購入希望者が限られる物件では、売却まで半年以上かかることもあります。一方で、需要が高いエリアや適正な価格で売り出した物件では、短期間で購入申込みが入ることもあります。
また、次のような事情がある場合は、販売開始前の準備に時間がかかります。
売却希望時期が決まっている場合は、引渡し希望日の6か月程度前から準備を始めると余裕を持って進めやすくなります。
不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 比較項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 査定方法 | 物件資料や周辺データをもとに算出 | 担当者が現地を確認して算出 |
| 現地確認 | なし | あり |
| 査定結果までの期間 | 比較的早い | 机上査定より時間がかかる |
| 精度 | 概算価格 | より具体的な価格 |
| 向いている段階 | 相場を知りたい段階 | 売却を具体的に進める段階 |
■机上査定
机上査定は、所在地、面積、築年数、間取り、周辺の成約事例などをもとに概算価格を算出する方法です。
現地訪問がないため、売却するかまだ決めておらず、「まずはおおよその相場を知りたい」という段階に向いています。
ただし、日当たり、眺望、室内の状態、リフォーム履歴、道路との高低差などは十分に反映できないことがあります。
■訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を確認し、物件ごとの特徴を踏まえて査定する方法です。
戸建てであれば建物の状態や接道状況、土地であれば形状や高低差、マンションであれば室内の状態や眺望なども確認されます。
売却を具体的に進める場合は、訪問査定を受けたうえで売出価格を検討するのが一般的です。
不動産売却では、「査定価格」「売出価格」「成約価格」という3つの価格が使われます。
それぞれの意味を混同しないようにしましょう。
| 価格の種類 | 意味 |
|---|---|
| 査定価格 | 不動産会社が売れそうだと予測した価格 |
| 売出価格 | 実際に市場へ公開する価格 |
| 成約価格 | 売主と買主が合意した最終的な売買価格 |
査定価格が3,000万円であっても、必ず3,000万円で売却できるわけではありません。
売出価格を3,180万円に設定し、購入希望者との交渉を経て3,050万円で契約することもあれば、反響が少なく値下げを行い、2,900万円で成約することもあります。
重要なのは、査定価格の高さではなく、市場の状況と売却期限に合った価格設定になっているかどうかです。
不動産会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく、売却をどのように進めるのかを比較する必要があります。
■査定価格の根拠が具体的か
周辺の成約事例や競合物件など、査定価格の根拠が具体的に示されているかを確認します。
単に「この価格で売れます」と説明するだけで、根拠が示されない場合は注意が必要です。
■売却する地域を理解しているか
不動産の需要は、地域によって異なります。
春日井市では、JR中央本線沿線の利便性、名古屋市への通勤環境、学区、土地の広さなどが購入判断に影響します。
名古屋市では区ごとの市場特性に加え、地下鉄駅までの距離、マンションの管理状況、敷地条件、建築規制などが重要になります。
地域の購入希望者が何を重視しているのかを理解しているか確認しましょう。
■物件の種類に合った売却経験があるか
戸建て、土地、マンション、収益物件では、確認すべき内容や販売方法が異なります。
例えば、土地では境界や建築条件、戸建てでは建物の状態や設備、マンションでは管理状況や修繕計画が重要です。
売却する物件と同じ種類の取扱経験があるかも確認したいポイントです。
■販売活動の内容が明確か
ポータルサイトへ掲載するだけなのか、写真や紹介文を工夫するのか、既存顧客や他社にも情報を提供するのかによって、購入希望者へ届く範囲が変わります。
媒介契約を結ぶ前に、具体的な販売計画を確認しておきましょう。
■不利な情報も説明しているか
良い情報だけでなく、売却に時間がかかる可能性や値下げのリスク、必要となる費用についても説明しているかを確認します。
売主にとって都合のよい話だけでなく、考えられるリスクも説明する会社の方が、現実的な売却計画を立てやすくなります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
■一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。
購入希望者と接点を持つ機会を広げられる一方で、各社の役割が分散し、販売状況を売主自身で管理しなければならないことがあります。
複数社へ依頼したとしても、同じ物件が複数のポータルサイトに重複掲載されるだけで、購入希望者が大幅に増えるとは限りません。
■専任媒介契約
専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
不動産会社にはレインズへの登録義務と、2週間に1回以上の販売状況報告義務があります。
売主が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに契約することもできます。
窓口を1社にまとめながら、自分で見つけた買主とも契約できるため、販売活動と情報管理のバランスを取りやすい契約です。
■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
専任媒介契約との違いは、売主が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を通して契約しなければならない点です。
レインズへの登録期限が早く、販売状況の報告も1週間に1回以上と定められています。
不動産会社と密に連絡を取りながら、売却活動を進めたい場合に検討される契約です。
媒介契約は、「複数社へ依頼できる一般媒介が有利」「報告回数が多い専属専任媒介が安心」と単純には判断できません。
契約を選ぶときは、次の点を考える必要があります。
契約の種類だけでなく、「どの会社が、どのような販売活動を行うか」が重要です。
媒介契約を結ぶ前に、販売方法、報告内容、売出価格の見直し方針まで確認しておきましょう。
不動産売却は、査定を受ければすぐに完了するものではありません。
売却条件の整理から始まり、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売活動、条件交渉、売買契約、引渡しという順序で進みます。
特に、住み替えや相続、住宅ローンが残っている不動産の売却では、通常の売却に加えて必要となる手続きがあります。
希望する時期までに売却するためには、売却完了日から逆算し、余裕を持って準備を始めることが大切です。
■関連記事
不動産を売却するなら、できるだけ良い条件で売りたいと考えるのは自然なことです。
ただし、不動産を高く売るためには、単に売出価格を高く設定すればよいわけではありません。相場から離れた価格で売り出すと、購入希望者から検討されにくくなり、販売期間が長引く原因になります。
売却価格を高めるために重要なのは、物件の価値を正しく伝え、市場の状況に合った価格と販売方法を選ぶことです。
ここでは、不動産を少しでも良い条件で売却するために確認したいポイントを順番に解説します。
■適正な売出価格を設定する
不動産売却では、最初の売出価格がその後の販売活動に大きく影響します。
購入希望者は、希望する地域、広さ、築年数、予算などの条件を設定して物件を探します。そのため、相場より大幅に高い価格を設定すると、検索条件から外れたり、比較対象に入らなかったりする可能性があります。
一方で、早く売りたいからといって必要以上に安い価格を設定すると、本来得られたはずの売却代金を失うことになります。
売出価格を決める際は、次の要素を確認します。
適正な売出価格とは、単に査定価格と同じ金額ではありません。市場の反応を見ながら、売却期限と希望価格のバランスを取った金額です。
■売り出す時期を考える
不動産は一年中売買されていますが、購入希望者が動きやすい時期があります。
一般的には、転勤や進学、入学などに伴う住み替え需要が高まる前の時期は、住宅を探す人が増えやすいとされています。
ただし、すべての物件が同じ時期に売れやすくなるわけではありません。
例えば、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、建物の打ち合わせや工事期間も必要です。ファミリー向けの戸建てやマンションでは、学区や入居時期を重視する購入希望者もいます。
春日井市や名古屋市でも、駅に近いマンション、郊外の戸建て、広い土地など、物件の種類によって購入希望者の動きは異なります。
売却時期を決める際は、一般的な繁忙期だけでなく、物件の特徴や売却後の予定も考慮することが大切です。
■物件の魅力が伝わる写真を用意する
現在の不動産探しでは、多くの購入希望者がインターネットで物件を比較します。
最初に目にする写真の印象が悪いと、物件の詳細を確認してもらえない可能性があります。
写真撮影前には、次の点を確認しましょう。
部屋を広く見せるために、必要以上に加工された写真を使う必要はありません。実際の状態を正確に伝えながら、物件の良さが分かる写真にすることが重要です。
■物件の特徴を具体的に伝える
購入希望者にとって価値のある情報は、面積や築年数だけではありません。
実際に住んでいた売主だからこそ分かる情報も、購入判断の材料になります。
例えば、次のような内容です。
ただし、物件の良い面だけを伝えればよいわけではありません。
雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、越境、騒音など、契約判断に影響する事実は正確に伝える必要があります。
不具合を隠したまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
■内覧前に室内を整える
戸建てやマンションでは、購入希望者が実際に室内を確認する内覧が行われます。
内覧では、建物の状態だけでなく、清潔感や明るさ、においなども印象に影響します。
内覧前には、次の場所を重点的に確認しましょう。
特に玄関と水回りは、購入希望者の印象に残りやすい場所です。
荷物をすべて処分する必要はありませんが、床や棚が見える程度まで整理すると、部屋の広さを感じてもらいやすくなります。
ペットやたばこ、排水口などのにおいにも注意が必要です。内覧前には換気を行い、室内の空気を入れ替えておきましょう。
■問い合わせや内覧に対応しやすくする
購入希望者が見つかっても、内覧の日程を調整できなければ、検討が先送りされることがあります。
特に居住中の物件では、売主の生活との調整が必要です。
すべての希望に合わせる必要はありませんが、土日や夕方など、購入希望者が動きやすい時間帯にある程度対応できるようにしておくと、内覧の機会を逃しにくくなります。
また、問い合わせが入った際に、設備の状態や修繕履歴などをすぐ確認できるよう、資料を整理しておくことも大切です。
■販売開始後の反応を確認する
物件を売り出した後は、不動産会社へ任せたままにせず、市場の反応を確認します。
確認したい内容は次のとおりです。
問い合わせが少ない場合は、価格だけでなく、写真、紹介文、掲載方法などに改善できる点がないかを確認します。
閲覧数は多いのに内覧へつながらない場合は、物件情報と価格のバランスに問題がある可能性があります。
内覧は多いのに申込みが入らない場合は、室内の印象や物件の状態、競合物件との差などを検討する必要があります。
■値下げはタイミングと幅を決めて行う
販売活動を続けても購入申込みが入らない場合は、売出価格の見直しを検討します。
ただし、短期間で何度も小幅な値下げを繰り返すと、購入希望者から「さらに下がるのではないか」と様子を見られることがあります。
値下げを検討する際は、次の点を確認します。
あらかじめ、「どの時点で」「どの程度見直すか」を決めておくと、感情に左右されにくくなります。
不動産を売却する前に、リフォームや建物の解体をした方が高く売れるのではないかと考える方もいます。
しかし、費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
■大規模なリフォームは慎重に判断する
中古住宅を購入する人の中には、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをしたいと考える人もいます。
売主が高額なリフォームを行っても、購入希望者の好みに合わなければ、費用を売却価格へ反映できない可能性があります。
売却前に検討しやすいのは、次のような比較的小規模な対応です。
どこまで対応するかは、建物の状態や想定する購入者によって変わります。
費用をかける前に、現状のまま売る場合と、修繕後に売る場合の違いを比較することが大切です。
■古い建物でも解体が有利とは限らない
古い戸建てを売却する場合、建物を解体して更地にした方が売りやすいことがあります。
一方で、建物を残したままの方がよいケースもあります。
建物を残す主なメリットは次のとおりです。
更地にする主なメリットは次のとおりです。
解体後に売却期間が長引くと、固定資産税の負担が変わる場合があります。また、土地によっては再建築や造成に関する確認も必要です。
解体するかどうかは、建物の状態、土地の需要、解体費用、税負担などを踏まえて判断します。
不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、解体費など、物件の状況に応じてさまざまな費用がかかります。
売却後の資金計画を立てる際は、売却価格ではなく、諸費用を差し引いた手取り額を確認することが大切です。
■売却費用の一覧
| 費用 | 主な内容 | 発生するケース |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う成功報酬 | 仲介で売却した場合 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 | 書面で契約を結ぶ場合 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権を抹消する費用 | 抵当権が残っている場合 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する費用 | 登記手続きが必要な場合 |
| 測量費 | 土地の境界や面積を確認する費用 | 確定測量などを行う場合 |
| 解体費 | 建物を解体する費用 | 更地にして売却する場合 |
| 残置物処分費 | 家具や不用品を処分する費用 | 荷物が残っている場合 |
| 修繕費 | 設備や建物を修理する費用 | 売却前に修繕する場合 |
| 住宅ローン返済手数料 | ローンを繰り上げ完済する費用 | 住宅ローンが残っている場合 |
| 譲渡所得税等 | 売却益に対してかかる税金 | 課税される利益が出た場合 |
実際に必要となる費用は、物件や契約条件によって異なります。
例えば、マンションでは測量費や解体費がかからないことが一般的です。一方、土地や戸建てでは境界確認や建物解体が必要となり、費用が大きくなることがあります。
■仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
売却を依頼しただけでは、原則として仲介手数料は発生しません。売買契約が成立したときに支払い義務が生じます。
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、一般的に次の速算式で計算されます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
例えば、3,000万円で売却した場合は、次の計算になります。
3,000万円×3％＋6万円＝96万円
消費税を加えると、仲介手数料の上限は105万6,000円です。
仲介手数料の支払時期は、不動産会社によって異なります。
売買契約時に半額、引渡し時に残額を支払う場合もあれば、引渡し時にまとめて支払う場合もあります。媒介契約前に確認しておきましょう。
■印紙税とは
不動産の売買契約書は、印紙税の課税対象となる文書です。
契約書へ収入印紙を貼り、消印することで納付します。
印紙税の金額は、売買契約書に記載された契約金額によって異なります。
売主と買主がそれぞれ契約書の原本を保管する場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。
電子契約を利用する場合など、契約方法によっては紙の契約書と取扱いが異なるため、契約時に確認が必要です。
■抵当権抹消費用とは
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
不動産を買主へ引き渡す際は、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、司法書士へ依頼する場合は報酬も必要です。
また、住宅ローンを一括返済する際に、金融機関所定の手数料がかかる場合があります。
売却を始める前に、ローン残高と完済に必要な費用を確認しておきましょう。
■測量費や境界確認費用
土地や戸建ての売却では、隣地との境界を確認するために測量が必要となることがあります。
境界標が見つからない場合や、登記簿上の面積と実際の面積に差がある場合は、土地家屋調査士へ測量を依頼することがあります。
測量には時間がかかるため、売買契約後に始めると、引渡し期限に間に合わない可能性があります。
土地の売却を検討する段階で、境界標、測量図、過去の境界確認書があるか確認しておくことが大切です。
■建物の解体費と残置物処分費
古い建物を解体して土地として売却する場合は、解体費用がかかります。
解体費は、建物の構造、床面積、道路状況、残置物、アスベストの有無などによって変わります。
また、室内に家具、家電、生活用品などが残っている場合は、処分費用も必要です。
売買契約で「現状のまま引き渡す」と合意するケースもありますが、売主の負担で撤去する条件となることもあります。
処分する範囲と期限は、契約前に確認しておきましょう。
不動産を売却した際に必ず高額な税金がかかるわけではありません。
税金は、売却価格そのものではなく、原則として売却によって生じた利益に対して計算されます。
この利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得は、次の考え方で計算します。
売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得
■取得費
取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用です。
主なものは次のとおりです。
建物の取得費は、購入代金をそのまま使うのではなく、所有期間に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
購入時の売買契約書や領収書などがない場合は、取得費を正確に確認できないことがあります。
書類が見つからないからといって、すぐに処分したり、概算だけで判断したりせず、取得時の資料を探すことが重要です。
■譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
主なものは次のとおりです。
修繕費や固定資産税など、すべての支出が譲渡費用になるわけではありません。
税務上の取扱いは費用の内容によって異なるため、領収書や契約書を保管しておきましょう。
■所有期間によって税率が変わる
不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。
| 区分 | 所有期間の判定 | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率の目安 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 約20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 約39.63％ |
所有期間は、売却日から単純に5年間を数えるのではありません。
売却した年の1月1日時点で判定されるため、取得日と売却日によっては、実際の所有期間が5年を超えていても短期譲渡所得となる場合があります。
自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例を利用できれば、売却益が出ても税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、次のような点に注意が必要です。
また、住宅ローン控除との関係で、住み替え先の税制優遇に影響する場合があります。
売却益が出そうな場合は、売却前または確定申告前に、適用条件を確認することが重要です。
不動産を売却したすべての人が、必ず確定申告をしなければならないわけではありません。
一般的には、次のような場合に確定申告が必要です。
特例によって税金が発生しない場合でも、特例を適用するために確定申告が必要なことがあります。
確定申告は、売却した翌年に行います。
申告に備えて、次の資料を保管しておきましょう。
不動産売却では、売却価格だけを見て資金計画を立てると、実際に手元へ残る金額との間に差が生じます。
例えば、3,000万円で売却できても、次の支払いが必要になる場合があります。
住み替えでは、売却後の手取り額を新居の購入資金に充てることもあります。
そのため、査定価格を確認する段階から、想定される費用を差し引き、手元にいくら残るのかを計算しておくことが大切です。
不動産売却では、最も高い価格で売ることだけが成功とは限りません。
高い価格にこだわった結果、販売期間が長引き、住み替えの予定に影響することもあります。価格は高くても、引渡し条件や契約内容が売主にとって不利な場合もあります。
売却条件を判断する際は、次の内容を総合的に確認しましょう。
自分が優先したい条件を整理し、価格だけに偏らず判断することが、後悔の少ない不動産売却につながります。
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不動産売却では、売却価格だけでなく、進め方や契約条件によっても結果が大きく変わります。
売却後に後悔しやすいのは、知識がないまま手続きを進めた場合や、十分な比較をしないまま重要な判断をした場合です。
ここでは、不動産売却でよくある失敗と、その対策を解説します。
■査定価格の高さだけで不動産会社を選んでしまう
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定価格に差が出ることがあります。
その際、最も高い査定価格を提示した会社へ依頼したくなるかもしれません。
しかし、査定価格は実際の買取価格でも、成約を保証する価格でもありません。
相場より高い査定価格を提示され、そのまま高値で売り出した結果、購入希望者が現れず、何度も値下げを繰り返すケースがあります。
このような失敗を避けるためには、金額だけでなく、査定価格の根拠を確認することが大切です。
確認したい内容は次のとおりです。
説明に具体性があり、売主が納得できる査定であるかを確認しましょう。
■相場から離れた価格で売り出してしまう
できるだけ高く売りたいという思いから、相場より大幅に高い価格を設定すると、購入希望者に検討されにくくなります。
販売期間が長くなると、購入希望者から「長く売れ残っている物件」と見られる可能性もあります。
一方、早く売りたいからと価格を下げすぎると、本来得られた売却代金を失うことになります。
売出価格は、次の条件を踏まえて決める必要があります。
最初から希望だけで価格を決めるのではなく、どの程度の期間で、どのような購入希望者への売却を目指すのかを考えましょう。
■売却にかかる費用を確認していなかった
不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、解体費、住宅ローン残高、税金などを差し引く必要があります。
売却価格だけを見て住み替えや資金計画を進めると、想定していた金額が手元に残らないことがあります。
売却前には、次の式でおおよその手取り額を確認しておきましょう。
売却価格
－住宅ローン残高
－売却にかかる諸費用
－税金
＝売却後の手取り額
実際に必要となる費用は物件ごとに異なるため、早い段階で洗い出すことが大切です。
■住宅ローンの残高を確認していなかった
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、原則として引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消します。
売却価格より住宅ローン残高の方が多い状態を、オーバーローンといいます。
オーバーローンの場合は、売却代金だけでは完済できないため、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要です。
住宅ローンが残っている場合は、次の内容を確認しましょう。
金融機関が発行する残高証明書や返済予定表を確認し、実際の売却手取り額を計算しておくことが重要です。
■住み替えの順番を十分に検討しなかった
住み替えでは、現在の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」があります。
どちらにもメリットと注意点があります。
| 比較項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 資金計画 | 売却代金を把握してから購入できる | 売却前に購入資金を用意する必要がある |
| 仮住まい | 必要になる場合がある | 基本的に不要 |
| 売却の焦り | 少ない | 売却を急ぐ可能性がある |
| 新居探し | 期限が生じやすい | 比較的ゆっくり探せる |
| 向いているケース | 資金計画を優先したい | 新居を妥協したくない |
売却と購入の決済日を近づけられればスムーズですが、必ずしも予定どおり進むとは限りません。
仮住まいの費用、二重ローンの可能性、引っ越しの回数なども考慮して計画を立てましょう。
■物件の不具合や過去の問題を伝えなかった
売主は、物件の不具合や契約判断に影響する事実を正確に伝える必要があります。
例えば、次のような内容です。
これらを伝えずに売却すると、引渡し後に修理代や損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりする可能性があります。
売却に不利になる情報であっても、隠すのではなく、契約前に明確に伝えることが大切です。
■契約書の内容を十分に確認しなかった
売買契約書には、売買価格や引渡し日だけでなく、契約解除、違約金、契約不適合責任など、重要な内容が記載されています。
契約当日に初めて内容を確認し、十分に理解できないまま署名・押印することは避けましょう。
特に確認したいのは次の項目です。
不明点がある場合は、契約締結前に説明を受ける必要があります。
■売却を急ぐあまり条件を確認しなかった
早く売却したい場合でも、購入希望価格だけで判断すると、引渡し条件や契約内容で負担が生じることがあります。
例えば、次のようなケースです。
申込みを受けたら、価格だけでなく、引渡し時期や売主側の負担も含めて比較することが大切です。
■販売活動を任せたまま確認しなかった
媒介契約後、不動産会社へ販売活動を任せたままにしてしまうと、反響が少ない原因や改善点を把握できません。
定期的に次の内容を確認しましょう。
反響が少ない場合でも、すぐに値下げする必要があるとは限りません。
写真や紹介文、広告方法、物件の見せ方を改善することで、反応が変わる可能性があります。
不動産売却では、土地、戸建て、マンションによって、購入希望者が重視するポイントや必要な準備が異なります。
ここでは、物件の種類ごとに注意したいポイントを解説します。
■土地を売却するときの注意点
土地の売却では、面積や立地だけでなく、建物を建てられる土地かどうかが重要です。
◎境界を確認する
土地の売却では、隣地との境界が明確になっているか確認します。
境界標が見つからない場合や、登記簿面積と実測面積に差がある場合は、測量が必要になることがあります。
買主が住宅を建築する土地では、境界や面積が不明確だと、建築計画を進めにくくなります。
売却前に次の資料を確認しましょう。
資料がない場合は、測量が必要かどうかを早めに確認することが大切です。
◎接道状況と再建築の可否を確認する
土地に建物を建てるためには、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。
道路に接していない土地や、接している道路が建築基準法上の道路ではない場合、建物を建てられない可能性があります。
また、道路幅員が不足している場合は、セットバックが必要になることもあります。
接道状況や再建築の可否は、土地の価格や売却のしやすさへ大きく影響します。
◎造成やインフラ整備の費用を確認する
土地によっては、建物を建てる前に造成工事や上下水道の引込み工事が必要です。
購入後に多額の費用がかかる土地では、その負担が売却価格に反映されることがあります。
主に確認したい内容は次のとおりです。
売主がすべて工事を行う必要はありませんが、購入後に必要となる費用を把握し、買主へ正確に伝えられるようにしておきましょう。
💡土地は、境界や接道、測量、古家の扱いなど、建物とは異なる確認が必要です。詳しい手順は「土地売却の流れと注意点｜春日井市・名古屋市で必要な費用・税金・書類を解説」で確認できます。
■戸建てを売却するときの注意点
戸建ての売却では、土地と建物の両方を確認する必要があります。
◎建物の状態を確認する
購入希望者は、築年数だけでなく、建物がどのように維持管理されてきたかを確認します。
次の資料がある場合は整理しておきましょう。
これらの資料があると、建物の状態を説明しやすくなります。
◎未登記部分や増築部分を確認する
増築した物置、サンルーム、車庫などが登記されていない場合があります。
登記簿上の床面積と実際の建物面積が異なると、買主の住宅ローン審査や所有権移転手続きに影響することがあります。
増築や用途変更を行っている場合は、建築確認や登記の状況を確認しましょう。
◎建物状況調査を検討する
建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士が建物の基礎、外壁、屋根などの状態を確認する調査です。
調査を行えば建物に問題がないことを保証できるわけではありませんが、現在の状態を売主と買主が共有しやすくなります。
築年数が経過した戸建てでは、売却前に実施するか検討する価値があります。
■マンションを売却するときの注意点
マンションでは、室内の状態だけでなく、建物全体の管理状況が価格に影響します。
◎管理費や修繕積立金を確認する
買主は、購入後に毎月支払う管理費や修繕積立金を確認します。
滞納がある場合は、売却前に精算が必要となることがあります。
また、将来的な修繕積立金の値上げや一時金の徴収予定がある場合は、契約前に買主へ伝える必要があります。
◎管理規約と使用細則を確認する
マンションでは、管理規約や使用細則によって利用方法が制限されていることがあります。
例えば、次のような内容です。
購入希望者の生活に影響するため、規約を確認しておきましょう。
◎大規模修繕や管理状況を把握する
マンションの購入希望者は、建物の維持管理状況も重視します。
主に確認されるのは次の内容です。
売却前に管理会社へ必要書類を確認しておくと、契約手続きを進めやすくなります。
不動産売却では、物件の種類だけでなく、売却理由によっても必要な手続きが異なります。
■相続した不動産を売却する場合
相続した不動産を売却するためには、原則として相続登記を行い、相続人へ名義を変更する必要があります。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するか、売却代金をどのように分けるかについて合意しなければなりません。
主に確認したい内容は次のとおりです。
相続不動産は、権利関係の整理に時間がかかることがあります。
売却期限がある税制特例を利用する場合もあるため、早めに手続きを始めることが大切です。
■空き家を売却する場合
空き家は、使用していなくても固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、修繕などの費用がかかります。
建物の劣化が進むと、雨漏り、害虫、倒壊などのリスクも高まります。
売却を検討する際は、次の方法を比較します。
建物の状態や土地の需要によって適した方法は異なります。
管理負担だけでなく、解体費用や固定資産税への影響も含めて判断しましょう。
■離婚に伴って不動産を売却する場合
離婚時の不動産売却では、名義や住宅ローンの状況を確認する必要があります。
不動産が夫婦の共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意がなければ売却できません。
また、不動産の名義人と住宅ローンの名義人が異なるケースもあります。
確認したい内容は次のとおりです。
感情的な対立があると売却手続きが進まないこともあるため、条件を文書で整理することが重要です。
■住み替えで売却する場合
住み替えでは、現在の家の売却と新居の購入を同時に考える必要があります。
主な注意点は次のとおりです。
売却価格を優先するのか、新居選びを優先するのかによって、進め方が変わります。
■査定を依頼したら売却しなければなりませんか？
査定を依頼しただけで、売却する義務が生じるわけではありません。
まずは所有している不動産の相場を把握し、売却するかどうかを検討するために査定を利用することもできます。
ただし、正確な査定には物件資料や現地確認が必要となることがあります。
■査定価格で必ず売れますか？
査定価格は、現在の市場で売却できると予想される価格です。
実際の成約価格を保証するものではありません。
売出価格、市場の状況、競合物件、購入希望者との交渉などによって、最終的な成約価格は変わります。
■売却までどのくらいかかりますか？
一般的には、売却開始から引渡しまで3～6か月程度がひとつの目安です。
ただし、価格、立地、物件の状態、市場の需要によって異なります。
相続登記、測量、解体などが必要な場合は、販売開始前の準備期間も考慮する必要があります。
■住みながら売却できますか？
住みながらでも売却できます。
戸建てやマンションでは、居住中に購入希望者の内覧へ対応するケースも多くあります。
内覧前には室内を整理し、生活感を抑え、できるだけ明るく清潔な状態にしておきましょう。
■売却前にリフォームした方がよいですか？
必ずしもリフォームが必要とは限りません。
費用をかけても、その分を売却価格へ反映できないことがあります。
大規模なリフォームを行う前に、現状のまま売る場合との違いを比較することが大切です。
■古い家は解体してから売るべきですか？
建物の状態や土地の需要によって異なります。
建物を利用したい購入者がいる場合は、解体しない方が売りやすいこともあります。
一方、老朽化が著しく土地としての需要が高い場合は、更地にした方が検討されやすくなる可能性があります。
解体費用や固定資産税への影響も含めて判断しましょう。
■住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却できますが、原則として引渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で完済できない場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要です。
まずはローン残高と売却後の手取り額を確認しましょう。
■不動産会社を途中で変更できますか？
媒介契約の期間終了後に、他の不動産会社へ変更することは可能です。
契約期間中でも、契約内容や状況によって解除できる場合があります。
ただし、売主側の都合で解除する場合、すでに行われた広告費などの負担を求められる可能性があるため、媒介契約書を確認する必要があります。
■売却後に確定申告は必要ですか？
売却によって課税される利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
また、3,000万円特別控除などの特例を利用し、税金が発生しない場合でも申告が必要になることがあります。
売却時の契約書や領収書、購入時の資料を保管しておきましょう。
不動産売却では、査定価格や売出価格だけを見て判断するのではなく、売却の目的、希望時期、手取り額、契約条件を総合的に考えることが重要です。
不動産売却の基本的な流れは次のとおりです。
売却条件を整理する
↓
査定を依頼する
↓
不動産会社を選ぶ
↓
媒介契約を結ぶ
↓
販売活動を始める
↓
購入申込みを受ける
↓
売買契約を結ぶ
↓
決済・引渡しを行う
↓
必要に応じて確定申告を行う
売却で後悔しないためには、次の点を意識しましょう。
不動産は、一つとして同じ条件のものはありません。
春日井市や名古屋市の中でも、最寄駅、学区、道路、土地の広さ、建物の状態、マンションの管理状況などによって、適した販売方法は異なります。
一般的な相場だけでなく、その不動産の特徴と売却する方の事情を整理したうえで進めることが、納得できる売却につながります。
不動産売却では、物件の条件だけでなく、売却理由や希望時期、住宅ローン、相続、住み替えなどを踏まえて進め方を考える必要があります。
ツナグ不動産では、春日井市・名古屋市を中心に、土地、戸建て、マンション、相続不動産、空き家などの売却相談を承っています。
「まずはおおよその価格を知りたい」
「仲介と買取のどちらが合っているか知りたい」
「相続した不動産をどのように整理すればよいか分からない」
「住宅ローンが残っている家を売却できるか確認したい」
このような段階でも、売却を前提とせずにご相談いただけます。
不動産の状況を確認し、売却方法、想定される期間、必要な費用などを分かりやすくご案内します。
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