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築年数の古い家を売ろうとすると、多くの方が最初に迷うのが「家を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま売るか」という点です。

「古い家が建ったままでは、買い手がつかないのでは？」

「解体費用をかけた分、高く売れるの？」

「更地にすると固定資産税が上がると聞いたけれど、本当？」

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、古い家は必ず解体してから売ったほうがよいわけではありません。建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法もあり、どちらが向いているかは、土地の条件や建物の状態、売却の時期によって変わります。

一方で、建物は一度解体すると元に戻せません。そのため、解体するかどうかは、確認すべきことを順番に確かめてから決めることが大切です。

この記事では、古い家を売る3つの方法と、それぞれのメリット・デメリット、解体するかどうかを決める前に確認したいこと、解体費用や税金の注意点を、売主の立場から解説します。

なお、土地を売るときの全体の流れは「土地売却の流れと注意点」で、不動産売却全体の流れは「【春日井市・名古屋市】不動産売却完全ガイド」で解説しています。

古家付き土地とは？中古戸建てとの違い

■古家付き土地は「土地」として売る方法

古家付き土地とは、築年数が経って住宅としての価値が低くなった建物が建ったまま、土地として売りに出される物件のことです。広告では「土地（古家あり）」「古家付き」などと表示されます。

中古戸建てとして売る場合は、建物に住むことを前提にした買主を探します。これに対して古家付き土地は、買主が建物を解体して新しく家を建てたり、リフォームして住んだりすることを前提に、土地を中心に価格を考えます。

■建物の価値はほとんど見込まれないことが多い

古家付き土地では、建物の価値はほとんど見込まれず、価格のほぼ全体が土地の価値で決まることが多くなります。「古家付き土地はなぜ安いのか」と感じる方もいますが、それは買主が解体費用を負担することを前提に価格を考えるためです。

ただし、建物の状態がよく、そのまま住みたい、リフォームして使いたいという買主が見つかる場合もあります。建物の価値が0円と決まっているわけではありません。

■築何年から古家付き土地になるという決まりはない

「築何年を過ぎたら古家付き土地になる」という法律上の決まりはありません。木造住宅であれば築20〜30年を過ぎると建物の評価が低くなることが多いですが、実際には、建物の状態、リフォームの履歴、立地、周辺の取引の傾向などをふまえて、不動産会社と相談しながら売り方を決めます。

古い家を売る3つの方法

古い家が建っている土地を売る方法は、大きく分けて次の3つです。

■1.古家付き土地（現況のまま）で売る

建物を解体せず、今の状態のまま売る方法です。解体するかどうかは、買主が購入後に決めます。

■2.解体して更地で売る

売主が先に建物を解体し、更地にしてから売りに出す方法です。

■3.更地渡しで売る

古家付き土地として売りに出し、買主と売買契約を結んだ後に、売主が建物を解体して更地の状態で引き渡す方法です。買主が決まってから解体するため、「解体したのに売れない」という状況を避けられます。その一方で、引渡しまでに解体を終える必要があるため、スケジュールの管理が大切になります。

古家付き土地のまま売るメリット・デメリット

まずは、建物を残したまま売る場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

■メリット1.解体費用と手間を先にかけずに済む

解体工事には、見積りの依頼、電気・ガス・水道の停止、工事の届出、近隣へのあいさつ、建物の滅失登記など、多くの手続きがあります。古家付き土地として売れば、これらの費用と手間を売却前にかける必要がありません。

■メリット2.固定資産税の住宅用地の特例が続く

住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税を軽くする「住宅用地の特例」があります。建物を残したまま売れば、売り出し中もこの特例が続きます。特例のしくみは、この後の「解体して更地で売るメリット・デメリット」で詳しく説明します。

■メリット3.建物を使いたい買主にも検討してもらえる

古い家を安く購入してリフォームしたい人や、古い住宅の雰囲気を好む人など、建物に価値を感じる買主もいます。建物を残しておけば、建て替えを考える人とリフォームを考える人の両方に検討してもらえます。

■デメリット1.解体費用の分だけ価格交渉されやすい

買主が解体して家を建てる場合、解体費用は買主が負担します。そのため、解体費用を見込んだ価格交渉を受けることがあります。

■デメリット2.土地の広さや形がイメージしにくい

建物が建っていると、土地の広さや形、日当たりが分かりにくく、新しい家を建てたときのイメージを持ちにくくなります。現地を見に来た人が、なかなか購入に踏み切れない場合もあります。

解体して更地で売るメリット・デメリット

次に、先に解体して更地にしてから売る場合を見ていきます。

■メリット1.土地の状態が分かりやすく、買主が検討しやすい

更地は、土地の広さや形、高低差などが一目で分かります。すぐに家を建てたい買主にとっては、解体の手間がない分、検討しやすい物件になります。

■デメリット1.解体費用が先にかかり、全額を価格に上乗せできるとは限らない

解体費用は売主が先に負担します。売却価格は周辺の土地の相場で決まるため、解体にかかった費用の分だけ高く売れるとは限りません。

■デメリット2.1月1日時点で更地だと、固定資産税が上がる可能性がある

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地や建物の状況をもとに、その年度の税額が決まります。住宅が建っている土地には、次のような住宅用地の特例があります。

・小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）：固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1
・一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税の課税標準が3分の1、都市計画税が3分の2

建物を解体して1月1日時点で更地になっていると、この特例が使えなくなり、その年度の土地の税額が上がる可能性があります。たとえば年内に売れる見込みが立たないまま秋に解体すると、売れるまでの間に、税負担が増えた状態で年を越すことになります。

■ツナグ不動産で実際にあった事例

これは、ツナグ不動産でも実際に起きてしまったことです。過去に、解体の時期と1月1日の関係を売主様と十分に確認しないまま解体を進めた結果、1月1日時点で土地が更地となり、売主様の固定資産税の負担が増えてしまいました。

解体するかどうかや解体業者の手配に気を取られていると、税金の基準日は見落とされがちです。この経験から、ツナグ不動産では、解体を伴う売却のご相談では、解体の予定日と1月1日の関係、売れるまでの期間の見込みを、最初の段階で売主様と一緒に確認するようにしています。

解体を考えている方は、解体業者や不動産会社に、「年をまたいで更地になる可能性はないか」を必ず確認しておきましょう。

■デメリット3.一度解体すると元に戻せない

解体した後に「建物を残しておけば、リフォーム目的の買主に売れたかもしれない」と気づいても、元には戻せません。また、後で説明するように、建て替えができない土地の場合は、解体によって土地の使い道がかえって狭まることもあります。

解体するかどうかを決める前に確認したいこと

解体するかどうかは、次の5つを確認してから決めるのがおすすめです。

■1.建て替えができる土地か（接道義務）

建築基準法では、建物を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。この条件を満たさない土地は、今の建物を解体すると、新しい建物を建てられない「再建築不可」の土地になる可能性があります。

再建築不可の土地で先に解体すると、買主の選択肢がかえって狭まってしまいます。解体を考える前に、不動産会社や役所で道路の種類と接道の状況を確認しておきましょう。

■2.建物を使いたい買主がいそうか

建物の状態がよい場合や、リフォームして住む人が多い地域では、建物を残したほうが買主が見つかりやすいこともあります。雨漏りやシロアリの被害、傾きなどがないかも含めて、建物の状態を不動産会社に見てもらいましょう。

■3.解体費用の見積り

解体費用は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、延床面積、重機が入れるかどうか、ブロック塀や庭木、浄化槽の有無、アスベストの有無などで大きく変わります。売り方を決める前に、解体業者から見積りを取っておくと、手取り額を比べやすくなります。

■4.固定資産税の基準日（1月1日）と売却の時期

前の見出しで説明したとおり、1月1日時点で更地になっていると、その年度の固定資産税が上がる可能性があります。解体する場合は、売れるまでの期間の見込みと、年をまたぐかどうかを考えて時期を決めましょう。

■5.税金の特例の期限

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除や、相続した空き家の特例には、解体した場合の期限が定められています。詳しくはこの後の「解体と税金の特例」で説明します。

古家付き土地の解体費用は誰が払う？

■古家付き土地で売るなら、解体は買主が行う

古家付き土地として売る場合、建物の解体は買主が購入後に行い、解体費用も買主が負担するのが一般的です。その分、価格の交渉で解体費用が話題になることがあります。

■更地渡しなら売主が払い、契約書で期限と範囲を決める

更地渡しの場合は、売主が解体費用を負担します。売買契約書には、解体を終える期限、解体の範囲（ブロック塀・庭木・浄化槽・地中の基礎まで撤去するか）、建物の滅失登記を誰が行うかなどを明記しておきましょう。引渡しの日に間に合わないと、契約上の問題になる可能性があります。

■解体工事には届出や手続きが必要

解体工事では、主に次のような手続きが必要です。多くは解体業者が代わりに行いますが、売主として流れを知っておくと安心です。

・アスベストの事前調査（大気汚染防止法により、解体工事の前に調査が必要。一定規模以上の工事は結果の報告も必要）
・建設リサイクル法の届出（床面積の合計が80㎡以上の建物の解体工事は、工事を始める7日前までに届出が必要）
・電気・ガス・水道・電話などの停止や撤去の手続き
・建物の滅失登記（建物がなくなった日から1か月以内に申請が必要）

■自治体の補助金を確認する

自治体によっては、老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。たとえば名古屋市には、周辺に危険を及ぼすおそれがあると市が判断した空き家を対象とした「老朽危険空家等除却費補助金」があります。

補助金の多くは、工事を始める前の申請が条件で、対象となる建物や受付期間も自治体ごとに異なります。解体を考えている場合は、工事の契約をする前に、物件がある市町村の窓口で確認しておきましょう。

■解体費用は譲渡所得の計算で経費にできる場合がある

土地を売るために建物を取り壊したときの解体費用は、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」として差し引くことができます。売却にかかるほかの費用は「不動産売却にかかる費用はいくら？」で、譲渡所得の計算は「不動産売却にかかる税金はいくら？」で解説しています。

解体と税金の特例

古い家を解体して売るときは、税金の特例の要件にも注意が必要です。ここでは代表的な2つを紹介します。

■マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

自分が住んでいた家とその土地を売った場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。家を取り壊して土地だけを売る場合も対象になりますが、国税庁は次の要件を示しています。

・家屋を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約を結ぶこと
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・家屋を取り壊してから売買契約を結ぶまで、その土地を貸駐車場などに使っていないこと

先に解体して売却が長引くと、この期限を過ぎてしまうおそれがあります。

■相続した空き家を売ったときの特例

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を差し引ける特例があります。

主な要件は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。この特例は令和9年12月31日までの売却が対象です。

この特例では、売主が家を取り壊すか耐震リフォームをしてから売るのが原則です。令和6年1月1日以後の売却からは、売却した年の翌年2月15日までに取り壊しや耐震リフォームが行われた場合も対象になりました。

要件が細かく、必要な書類も多いため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認しましょう。最新の要件は国税庁のホームページで確認できます。

古家付き土地を売るときの注意点

■契約不適合責任の範囲を契約書で決めておく

古い建物は、雨漏りや配管の傷み、シロアリの被害など、目に見えない不具合を抱えていることがあります。古家付き土地として売る場合は、建物について契約不適合責任を負わない（免責にする）と契約書で定めるのが一般的です。

ただし、売主が知っていた不具合を伝えずに売った場合は、免責の取り決めがあっても責任を問われる可能性があります。知っていることは、物件状況報告書（告知書）に正直に書いておきましょう。

■残置物を処分しておく

家具や家電、日用品などの残置物は、原則として売主が処分しておきます。買主が建物を解体する予定でも、残置物の処分まで引き受けてもらえるとは限りません。処分の範囲は売買契約で確認しましょう。

■境界を確認しておく

土地を売るときは、隣の土地との境界をはっきりさせておくことが大切です。古い住宅地では、境界標が見当たらない、塀が境界をまたいでいるといったこともあります。境界確認の進め方は「土地売却の流れと注意点」で解説しています。

■地中の埋設物に注意する

古い家の敷地には、昔の建物の基礎や浄化槽、井戸、ガラなどが埋まっていることがあります。知っていることは事前に伝え、解体するときに見つかった場合の扱いも契約書で決めておくと、トラブルを防ぎやすくなります。

春日井市・名古屋市で古い家を売るときのポイント

■古家付き土地を探す人もいる

春日井市や名古屋市の住宅地では、建物を残したまま「古家付き土地」として売り出される物件も多く見られます。土地を探している人の中には、古家付きの物件も含めて探す人がいるため、建物が古いからといって必ず先に解体しなければならないわけではありません。

一方で、駅から近い住宅地などで、すぐに家を建てたい買主が多い場所では、更地や更地渡しのほうが検討されやすいこともあります。周辺でどのような売り方の物件が多いのかを、不動産会社に確認してみましょう。

■土地区画整理事業の区域は建て替えの条件を確認する

春日井市や名古屋市には、土地区画整理事業が行われている区域や、行われる予定の区域があります。こうした区域では、建物の新築や建て替えに許可が必要になることがあり、売り方の判断にも影響します。対象の区域かどうかは、市の担当窓口で確認できます。

■古家付きのまま不動産会社が買い取る方法もある

解体の手間をかけずに早く売りたい場合や、残置物が多い場合は、古家付きのまま不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。仲介と比べると価格は低くなりやすい一方、解体や片付けを売主がしなくてよい場合もあります。買取と仲介の違いは「不動産買取とは？仲介との違い」で解説しています。

古家付き土地の売却についてよくある質問

■古家付き土地の売却相場はどうやって調べればいいですか？

古家付き土地は、主に土地の価格をもとに考えます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、周辺の土地の取引価格を調べられます。ただし、実際の価格は解体費用の見込みや接道の状況、土地の形などによって変わるため、不動産会社の査定もあわせて確認しましょう。

■古家付き土地を売ったら確定申告は必要ですか？

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売った年の翌年に確定申告が必要です。利益が出なかった場合は原則として申告は不要ですが、3,000万円の特別控除などの特例を使う場合は、税額が0円になるときでも確定申告が必要です。

💡申告の進め方や必要書類は「不動産を売ったら確定申告は必要？」をご覧ください。

■古家付き土地の解体費用は誰が払いますか？

古家付き土地として売る場合は、買主が購入後に解体し、費用も買主が負担するのが一般的です。更地渡しの場合は、売主が負担します。どちらにするかは、売買契約の条件として決めます。

■古家付き土地の売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

物件の条件によって異なり、一概にはいえません。更地渡しの場合は、契約から引渡しまでの間に解体工事や滅失登記の期間も必要です。解体には、見積りやライフラインの停止なども含めて1〜2か月ほどみておくと安心です。

■相続した実家を解体してから売ると、税金の特例は使えますか？

相続した空き家の特例は、家を取り壊してから売る場合も対象になります。ただし、建築された時期や、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったことなど、細かい要件があります。解体する前に、税務署や税理士に確認しておきましょう。

💡相続した不動産を売るときの流れや期限は「相続した不動産はどう売る？」でまとめています。

まとめ

古い家は、必ずしも解体してから売る必要はありません。古家付き土地、更地、更地渡しの3つの方法があり、どれが向いているかは土地と建物の条件によって変わります。

・解体すると元に戻せないため、売り方を決めてから解体する
・建て替えができる土地か（接道義務）を最初に確認する
・1月1日時点で更地だと、固定資産税が上がる可能性がある
・解体費用は見積りを取り、手取り額で比べる
・税金の特例を使う場合は、解体した日からの期限に注意する

迷ったときは、解体を決める前に、まず古家付き土地のままで査定を受けてみることをおすすめします。建物を残した場合と解体した場合の両方の価格と手取り額を比べてから、売り方を決めましょう。

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