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不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。一方の買取は、不動産会社が直接買主となって不動産を買い取る方法です。

どちらも「不動産を売る」という点では同じですが、売却価格・売却までの期間・手間・費用・契約条件などが大きく異なります。

インターネットで調べると「買取は安くなるから損」「仲介の方が高く売れるから得」といった説明を見かけることがあります。しかし実際には、どちらが向いているかは物件の状態や売主の事情によって変わります。売却の期限がある方や、古い家・空き家を手放したい方にとっては、買取の方が納得できる選択になることもあります。

この記事では、不動産買取の仕組みと仲介との違いを、初めて売却する方にもわかるように整理します。メリット・デメリット、向いているケース、買取の流れ、買取を依頼する会社を選ぶときのポイントまで解説しますので、売却方法を決める判断材料としてお役立てください。

💡なお、不動産売却の全体の流れについては「【春日井市・名古屋市】不動産売却完全ガイド」で詳しく解説しています。

不動産買取とは？仲介との基本的な違い

不動産買取と仲介のいちばん大きな違いは、「誰が買主になるのか」です。

■仲介は不動産会社が買主を探す方法

仲介は、売主が不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が買主を探す売却方法です。

不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やREINS（レインズ：不動産会社間の物件情報ネットワーク）への登録などを通じて販売活動を行います。購入を検討する人が見つかれば、内覧や条件交渉を経て、売主と買主の間で売買契約を結びます。

つまり仲介では、不動産会社はあくまで売主と買主の間に立つ立場であり、実際に不動産を購入するのは一般の個人や法人です。売却が成立したときには、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

💡媒介契約の種類については「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い」で詳しく解説しています。

■買取は不動産会社が買主になる方法

買取は、不動産会社が売主から直接不動産を買い取る方法です。

買主を探す必要がないため、広告を出したり内覧を受けたりといった販売活動は基本的に行いません。不動産会社が物件を確認して買取価格を提示し、売主がその条件に納得すれば売買契約を結びます。

仲介のように「買主が見つかるまで待つ」という期間がないため、売却までのスケジュールが立てやすいのが特徴です。

■買取後の不動産はどうなるのか

不動産会社は、買い取った不動産をそのまま持ち続けるわけではありません。多くの場合、リフォームやリノベーションをしてから再販売したり、古い建物を解体して土地として販売したり、土地を分割して新築住宅を建てて販売したりします。

つまり買取を行う不動産会社は、「買い取った後に手を加えて販売し、その差額で利益を得る」という事業を行っています。この仕組みを知っておくと、後ほど説明する「買取価格が仲介よりも低くなりやすい理由」も理解しやすくなります。

仲介と買取の違いを比較

仲介と買取の主な違いを、項目ごとに整理します。

・売却価格：仲介は市場の相場に近い価格を目指しやすい。買取は仲介より低くなりやすい
・売却までの期間：仲介は買主が見つかるまで数か月程度かかることが多い。買取は条件がまとまれば短期間で売却できることが多い
・仲介手数料：仲介ではかかる。買取では不動産会社が直接買主になる場合、原則かからない
・内覧や販売活動：仲介では内覧対応などが必要。買取では基本的に不要
・契約不適合責任：仲介では一定期間負うのが一般的。買取では免除される条件で契約できることが多い

以下、それぞれの違いをもう少し詳しく見ていきます。

■売却価格の違い

仲介では、購入を希望する人に向けて販売するため、相場に近い価格での売却を目指すことができます。

一方、買取では不動産会社が再販売を前提に価格を決めるため、仲介で売却した場合に想定される価格よりも低い金額になるのが一般的です。どの程度低くなるかは、物件の種類や状態、エリア、不動産会社の方針によって異なります。

■売却までの期間の違い

仲介の場合、売り出してから買主が見つかり、売買契約・引渡しまでには一般的に数か月程度かかります。物件や市場の状況によっては、さらに時間がかかることもあります。

買取の場合は買主を探す必要がないため、価格や条件の合意ができれば、比較的短い期間で契約・決済まで進めることができます。引渡しの時期について売主の希望を相談しやすい点も特徴です。

■仲介手数料などの費用の違い

仲介で売却が成立すると、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料には宅地建物取引業法にもとづく上限額があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安です。

買取の場合、不動産会社が直接の買主となるため、原則として仲介手数料はかかりません。ただし、買取業者を別の不動産会社から紹介してもらう場合など、仲介会社が間に入るときは仲介手数料がかかることがあります。

なお、買取であっても、抵当権抹消の登記費用や印紙税、売却益が出た場合の税金などは仲介と同じようにかかります。費用の全体像は「不動産売却にかかる費用はいくら？」をご覧ください。

■内覧や販売活動の手間の違い

仲介では、購入希望者の内覧に何度も対応したり、居住中であれば室内を整えておいたりする必要があります。販売活動が長引くと、そのぶん負担も大きくなります。

買取では、不動産会社が現地を確認する機会はありますが、一般の購入希望者を何度も案内する必要はありません。仲介での内覧準備については「家を売るときの内覧準備と注意点」で詳しく解説しています。

■契約不適合責任の扱いの違い

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば、契約時に伝えていなかった雨漏りやシロアリ被害などが引渡し後に見つかった場合、修補や代金の減額などを求められる可能性があります。

個人の買主に仲介で売却する場合は、売主が一定期間この責任を負う内容で契約するのが一般的です。一方、買取では、不動産のプロである不動産会社が状態を確認したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する条件で契約できるケースが多くあります。

ただし、免除の範囲や条件は契約ごとに異なります。また、売主が知っていた不具合を告げなかった場合には、免除の特約があっても責任を負う可能性があります。不具合を把握している場合は、正直に伝えておくことが大切です。

買取価格が仲介より低くなりやすい理由

買取のデメリットとして最もよく挙げられるのが、「仲介より価格が低くなる」という点です。なぜ低くなりやすいのか、その理由を知っておくと、提示された金額を冷静に判断しやすくなります。

■リフォーム費用や販売経費を見込んで価格を決めるため

買取を行う不動産会社は、買い取った後にリフォームや解体を行い、広告を出して再販売します。そのため買取価格は、再販売で見込める価格から、リフォーム費用、販売にかかる経費、登記費用や税金などの取得費用、そして会社の利益を差し引いて計算されます。

つまり買取価格は、「再販売するまでにかかるお金」が差し引かれた金額になるということです。

■再販売までのリスクを買取業者が負うため

不動産会社が買い取った物件が、想定どおりの価格・期間で売れるとは限りません。市場の動きによっては値下げが必要になったり、販売期間が長引いたりすることもあります。

買取業者はこうしたリスクを引き受けるため、その分を見込んで価格を設定します。売主から見ると、「早く・確実に売れる」ことの代わりに、価格面で一定の差が生まれると考えるとわかりやすいでしょう。

■「相場の何割」はあくまで目安

インターネット上では、「買取価格は相場の何割程度」といった説明を見かけることがあります。しかし、これはあくまで一般的な目安にすぎません。

建物の状態が良くリフォーム費用があまりかからない物件や、再販売しやすい立地の物件では、仲介との差が小さくなることもあります。反対に、大規模な修繕が必要な物件や需要が限られるエリアでは、差が大きくなることもあります。

買取価格は物件ごとに異なるため、実際には査定を受けて、仲介で売り出した場合の想定価格と比べてみることが大切です。

不動産買取のメリット

価格面では仲介に劣りやすい買取ですが、それを上回るメリットを感じる売主も少なくありません。主なメリットは次のとおりです。

■短期間で現金化しやすい

買取の最大のメリットは、売却までの期間が短いことです。買主を探す期間がないため、条件がまとまれば短期間で売却代金を受け取ることができます。

住み替え先の購入資金にあてたい場合や、相続税の納付期限までに現金を用意したい場合など、期限が決まっている売却では大きな利点になります。

■売却時期や金額の見通しを立てやすい

仲介では、いつ・いくらで売れるかが買主次第となるため、資金計画を確定しにくい面があります。

買取では、提示された金額と引渡し時期で契約すれば、その条件で売却が確定します。「いつまでにいくら入るか」がはっきりするため、住み替えや資金計画を立てやすくなります。

■内覧対応や販売活動の負担が少ない

仲介のように、購入希望者の内覧に何度も対応する必要はありません。居住中で生活を見られたくない方や、遠方に住んでいて現地での対応が難しい方にとっては、精神的・時間的な負担を抑えられます。

■周囲に知られずに売却しやすい

仲介では、ポータルサイトやチラシなどで物件情報が広く公開されます。一方、買取では一般向けの広告を出さずに売却できるため、近所や知人に売却を知られにくいという特徴があります。

■仲介手数料がかからない場合がある

前述のとおり、不動産会社が直接買主となる買取では、原則として仲介手数料はかかりません。売却価格が大きいほど仲介手数料の金額も大きくなるため、手取り額を比べる際には見落とせないポイントです。

■契約不適合責任が免除される場合がある

築年数が古い家では、売却後に不具合が見つかるリスクがあります。買取では契約不適合責任を免除する条件で契約できることが多いため、売却後のトラブルへの不安を減らすことにつながります。

不動産買取のデメリットと注意点

買取を検討する際には、メリットだけでなくデメリットや注意点も理解しておく必要があります。

■売却価格が仲介より低くなりやすい

繰り返しになりますが、買取価格は仲介で売却した場合の想定価格より低くなるのが一般的です。時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合には、仲介の方が適していることがあります。

ただし、比べるべきは「売却価格」だけではありません。仲介手数料の有無、売却までの期間にかかる固定資産税や管理費、リフォーム費用などを含めた「最終的な手取り額」で比較することが大切です。

■買取業者によって提示額や条件が大きく異なる

買取価格は、各社の再販売の方法や得意な物件の種類によって変わります。同じ物件でも、会社によって提示額に差が出ることは珍しくありません。

また、価格だけでなく、引渡し時期、家具などの残置物の扱い、契約不適合責任の免除範囲といった条件も会社によって異なります。

■すべての物件が買取の対象になるわけではない

再販売が難しいと判断された物件は、買取を断られたり、想定より大幅に低い価格になったりすることがあります。法令上の制限がある土地や、権利関係が複雑な物件などは、個別に確認が必要です。

■即決を求められても条件を確認してから判断する

なかには、「今日決めていただければこの価格で買い取ります」などと、その場での判断を求められるケースもあるかもしれません。

買取は売主にとって大きな契約です。提示された金額や条件に疑問がある場合は、その場で決めずに、契約書の内容を確認し、他の会社の査定結果とも比較してから判断しましょう。

買取が向いているケース・仲介が向いているケース

仲介と買取のどちらが良いかは、「価格を優先するのか」「早さや確実さ、手間の少なさを優先するのか」によって変わります。

■買取が向いているケース

次のような事情がある場合は、買取も選択肢として検討する価値があります。

・住み替えや転勤、相続税の納付など、売却の期限が決まっている
・築年数が古く、大規模な修繕が必要な状態になっている
・相続した家や空き家で、管理の負担を早く解消したい
・近所や知人に売却を知られたくない
・内覧対応が難しい、または売却の手間をできるだけ減らしたい
・仲介で売り出しているが、長期間買主が見つからない
・売却後の不具合に関する責任をできるだけ負いたくない

■仲介が向いているケース

一方、次のような場合は仲介で売却を検討するのが一般的です。

・売却までの時間に余裕がある
・立地や建物の状態が良く、購入を希望する人が見つかりやすい
・少しでも高い価格で売却したい
・内覧対応や販売活動に協力できる

迷った場合は、仲介で売り出した場合の査定価格と買取価格の両方を確認し、手取り額や期間を比べてみるとよいでしょう。

不動産買取の流れ

買取は、仲介に比べて売却までの手順が少ないのが特徴です。一般的な流れは次のとおりです。
仲介で売却する場合の契約から引渡しまでの流れは「購入申込みから引渡しまでの流れ」で解説しています。

■1.買取の査定を依頼する

まずは不動産会社に買取の査定を依頼します。所在地や面積、築年数などの情報をもとに、おおよその価格を確認します。仲介の場合の査定価格もあわせて確認しておくと、比較がしやすくなります。

💡不動産査定の基本については「不動産査定とは？机上査定と訪問査定の違い」で解説しています。

■2.現地確認と買取価格の提示

不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境などを調べたうえで、正式な買取価格と条件が提示されます。

■3.条件の比較・交渉

提示された価格だけでなく、引渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任の免除範囲などを確認します。複数の会社から提示を受けている場合は、条件を並べて比較しましょう。

■4.売買契約

条件に合意したら、不動産会社と売買契約を結びます。契約時には手付金を受け取るのが一般的です。契約書の内容は、署名・押印の前によく確認してください。

■5.決済・引渡し

残代金を受け取り、所有権移転の登記を行って引渡しとなります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済し、抵当権を抹消する手続きもあわせて行います。

買取を依頼する不動産会社を選ぶときのチェックポイント

買取は一度契約すると条件の変更が難しいため、依頼する会社選びが重要です。

■複数社の買取価格と条件を比較する

前述のとおり、買取価格は会社によって差が出ることがあります。1社だけの提示で決めるのではなく、可能であれば複数社の価格と条件を比較しましょう。

■価格以外の条件も確認する

買取価格が高くても、引渡しまでの期間が長かったり、残置物の撤去を売主負担としていたり、契約不適合責任の免除範囲が限定的だったりすることがあります。価格と条件をセットで比較することが大切です。

■宅地建物取引業の免許を確認する

不動産の買取を事業として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。会社のホームページや名刺などで、免許番号が記載されているかを確認しておくと安心です。

■仲介と買取の両方を比較して提案してくれるか

買取だけ、または仲介だけを前提に話を進めるのではなく、物件の状態や売主の事情を踏まえて、仲介と買取のそれぞれの選択肢を説明してくれる会社であれば、比較しながら判断しやすくなります。

ツナグ不動産でも、仲介と買取の両方のご相談をお受けしています。どちらが向いているか迷っている段階でも、物件の状況をお伺いしたうえで、それぞれの場合の見通しをご説明します。

💡不動産会社の選び方全般については「不動産売却で失敗しない不動産会社の選び方」で詳しく解説しています。

春日井市・名古屋市で買取を検討するときのポイント

春日井市や名古屋市周辺で売却を検討する場合も、仲介と買取のどちらが向いているかは物件ごとに異なります。

■物件の種類や状態によって判断が分かれる

春日井市内には、高蔵寺ニュータウンをはじめ、昭和期に開発された住宅地も多くあります。築年数が経過した戸建てでは、建物の修繕が必要になっていたり、相続後に空き家となっていたりするケースもあり、こうした物件では買取も選択肢として検討されることがあります。

一方、駅に近いエリアや生活利便性の高いエリアの物件は、仲介でも購入希望者が見つかりやすい傾向があります。いずれにしても、エリアの相場や物件の状態を踏まえて判断することが大切です。

💡春日井市の相場については「春日井市の不動産売却相場」で解説しています。

■エリアの需要によって買取の可否や価格が変わる

買取業者は、再販売のしやすさを重視して価格を判断します。そのため、同じ市内でもエリアによって買取の対象となるかどうかや、提示される価格が変わることがあります。地域の取引事情に詳しい会社に相談し、仲介の場合と買取の場合の両方の見通しを聞いてみるとよいでしょう。

不動産買取に関するよくある質問

■住宅ローンが残っていても買取できますか？

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できる場合は買取による売却が可能です。売却代金だけでは完済できない場合は、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要になります。まずは金融機関でローンの残高を確認しておきましょう。

■古い家や空き家でも買い取ってもらえますか？

築年数が古い家や空き家でも、買取の対象になることは多くあります。建物を解体して土地として再販売するケースもあるため、建物の状態が悪いからといって売却をあきらめる必要はありません。ただし、物件によっては買取が難しい場合もあるため、まずは査定を受けて確認しましょう。

💡古い家を残したまま売るか、解体してから売るかの比較は「古家付き土地と更地の比較」で解説しています。

■買取でも税金はかかりますか？

買取であっても、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、仲介と同じように所得税・住民税がかかります。マイホームの売却であれば、3,000万円の特別控除などの特例を利用できる場合もあります。税金の計算方法は「不動産売却にかかる税金はいくら？」で解説しています。個別の判断については、税理士や税務署に確認してください。

■仲介で売り出し中に買取へ切り替えることはできますか？

可能です。ただし、媒介契約の期間や内容によっては、契約中の不動産会社との調整が必要になります。専任媒介や専属専任媒介を結んでいる場合は、契約内容を確認したうえで、まずは担当の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

不動産の売却方法には、仲介と買取があります。

仲介は、時間をかけて買主を探すことで相場に近い価格での売却を目指す方法です。買取は、価格が低くなりやすい代わりに、早く・確実に・手間を抑えて売却できる方法です。

どちらが良いかは一概には言えません。売却の期限、物件の状態、手間をかけられるかどうか、そして最終的な手取り額などを総合的に考えて判断することが大切です。

迷った場合は、仲介で売り出した場合の査定価格と買取価格の両方を確認し、条件を比較したうえで、自分にとって納得できる方法を選びましょう。

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